Wertfindung bei der Konversion

Warum sind aufwändige Wertermittlungen notwendig?

Die BImA ist laut Bundeshaushaltsordnung gesetzlich dazu verpflichtet, Liegenschaften, also auch Konversionsflächen, zum vollen Wert zu veräußern. Der volle Wert entspricht dem Markt- beziehungsweise Verkehrswert der Immobilie, wie er im Baugesetzbuch definiert ist, und wird mit Hilfe standardisierter Wertermittlungsverfahren ermittelt. Die Verfahren sind unterschiedlich, je nachdem, ob es sich beispielsweise um landwirtschaftliche Flächen, unbebaute Baugrundstücke, Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser handelt.

Jedes Grundstück ist ein Unikat, das sich jeweils durch seine Lage, seine Nutzungsmöglichkeiten, seine unmittelbaren Nachbarschaft sowie gegebenenfalls vorhandene Bausubstanz, unterscheidet. Diese vielschichtigen Parameter machen die Wertfindung zu einem komplexen Prozess.

Wertfindung

Bei Wertpapieren beispielsweise ist der Markt zumeist so transparent und auf wenige Handelsplätze konzentriert, dass sich ein Preis herausbildet. Weniger transparente Märkte erschweren hingegen die Wertfindung. Der Grundstücksmarkt ist wegen der vielen individuell geprägten Grundstücke nicht sehr transparent. Daher ist die Ermittlung des Wertes von Immobilien häufig schwieriger als bei Massenprodukten wie Wertpapieren. Entsprechend komplex ist die Wertfindung.

Bei der Wertermittlung von ehemaligen Militärflächen sind deshalb Spezialisten gefragt. Die Sachverständigen der BImA verfügen über die nötige Kompetenz durch langjährige Erfahrungen im Umgang mit Konversionsflächen.

Klassische Verfahren der Wertermittlung

In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind die drei klassischen Wertermittlungsverfahren normiert, wie sie bei Standardfällen und auch im Einzelfall bei Konversionsliegenschaften zur Anwendung kommen:

Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus einer ausreichenden Zahl von Vergleichspreisen ermittelt. Für die Ableitung der Vergleichspreise werden die Kaufpreise von Grundstücken herangezogen, die dem zu bewertenden Grundstück ähnlich sind. Der Einsatz dieses Verfahrens hängt maßgeblich von bekannten und damit übertragbaren Kaufpreisen ab. Hauptanwendungsbereich sind Grundstücke mit wenigen individuellen Merkmalen, wie unbebaute Grundstücke, Reihenhäuser, Eigentumswohnungen.

Das Sachwertverfahren kommt insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern zur Anwendung. Auf diesem Markt sind die Errichtungskosten besonders relevant. Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert, dem Wert der Gebäude und dem Wert sonstiger Anlagen zusammen. Zur Bewertung der Gebäude werden die Herstellungskosten verwendet. Da die Errichtungskosten in der Regel nicht mit dem Wert einer Liegenschaft gleichzusetzen sind, ist bei diesem Verfahren die abschließende sachverständige Berücksichtigung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem lokalen Grundstücksmarkt entscheidend.

Das Ertragswertverfahren wird bei Immobilien angewandt, bei denen Renditegesichtspunkte die Kaufentscheidungen prägen, also beispielsweise Mehrfamilienhäuser oder Bürogebäude. Hierbei werden die marktüblichen Erträge aus Mieten und Pachten abzüglich der Bewirtschaftungskosten über einen bestimmten Zeitraum, die sogenannte wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gebäudes, ermittelt. Es werden also alle zukünftigen Erträge unter Berücksichtigung der Zinseffekte addiert. Zu diesem Betrag wird noch der Bodenwert in abgezinster Form addiert, da dieser erst nach Ende der Restnutzungsdauer wieder frei nutzbar ist.

Bei allen Verfahren sind objektspezifische Besonderheiten (wie beispielsweise die Beseitigung von Baumängeln und Bauschäden oder auch Einschränkungen durch Leitungsrechte) gegebenenfalls gesondert zu erfassen.

Entscheidend bei allen Verfahren ist die Gewissheit über die Nutzung der Liegenschaft. Die klassischen Verfahren kommen dann zur Anwendung, wenn zu erwarten ist, dass die derzeitige Nutzung langfristig ausgeübt wird, also beispielsweise ein Einfamilienhaus noch lange bewohnt wird.

Wertfindung begleitet den Konversionsprozess

Bei Konversionsliegenschaften ist die mögliche Nachnutzung zunächst zumeist ungewiss. Die erfolgreiche Entwicklung einer Konversionsfläche hängt neben dem tatsächlichen Zustand entscheidend von den örtlichen und regionalen Rahmenbedingungen ab. Erst wenn diese Aspekte erfasst sind, kann ein nachhaltiges Nutzungskonzept ausgearbeitet werden. Dieses Konzept dient dann als Basis für die Wertermittlung der Konversionsfläche.

In der Regel handelt es sich bei Konversionsflächen um Liegenschaften, die auf eine neue Nutzung hin entwickelt werden müssen. Für die Wertermittlung solcher Liegenschaften nutzen die Experten der BImA dazu neben den klassischen Wertermittlungsverfahren weitere bewährte Verfahren, die den Besonderheiten der Konversionsliegenschaften (und wie diese am Markt wahrgenommen werden) Rechnung tragen.

Das ist insbesondere das Residualwertverfahren beziehungsweise die deduktive Bodenwertermittlung: Dabei wird zuerst der sich aus dem Nutzungskonzept ergebende Preis für baureifes und erschließungsbeitragsfreies Bauland ermittelt. Von diesem Preis werden sämtliche Entwicklungskosten (beispielsweise für Erschließung, Vermarktungszeiten und Freilegung) abgezogen, wie sie ein Investor auch ansetzen würde. Die Differenz aus dem möglichen Erlös nach einer Entwicklung und den Entwicklungskosten entspricht schließlich dem Wert der Liegenschaft.